Прямой эфир с экспертом: лучшее время покупать недвижимость - сейчас

Сегодня в гостях у группы компаний «Монолит» признанный эксперт из сферы девелопмента - Марсель Габдульманов, директор Этажи Девелопмент, руководитель Центра продаж и маркетинга застройщика DeVision. Марсель живет в Тюмени и много путешествует по России в рабочих командировках, консультирует застройщиков в разных регионах нашей страны, ведет собственные проекты, является колумнистом в именитых СМИ. Кроме того, Марсель - организатор крупнейшего форума девелоперов в России, главного события для застройщиков СНГ - Форума недвижимости Движение https://dvizh.ru/, который пройдет с 31 мая по 3 июня.
Делимся некоторыми его ответами из интервью.



Марсель, какие регионы сегодня больше инвестируют в недвижимость?
Сегодня лучше всего ситуация с платежеспособностью населения - в крупных городах, в которых и оседает основной капитал. При этом, такие регионы, как Екатеринбург и Тюмень, например, кроме домашнего региона, инвестируют и в Юг.
В топе регионов, представители которых сегодня инвестируют в Крым - МСК, СПБ, Новосибирск, Мурманск, Екатеринбург. То есть россияне продолжают проявлять интерес к югу, в том числе и Крыму.

Прогнозируешь ли ты снижение ставки по льготной ипотеке и нужно ли это рынку?
Сейчас мы наблюдаем снижение ключевой ставки, что неминуемо приводит и к снижению ставки по ипотеке. Считаю, что и текущая ставка является оптимальной.

Как сегодня ведет себя рынок недвижимости на фоне экономического кризиса?
Эпоха клиента сменяет эпоху продавца. Я оптимистично смотрю в будущее отрасли и убежден, что времена, когда покупатели «выбирали» все, что есть на рынке, закончились. Начинается время, когда рынок станет сбалансированным. Застройщики будут настроены в отношении клиента более гибко, будут предлагать особые условия, разные способы приобретения, в том числе рассрочки и различные условия по субсидированию ипотеки. Первыми традиционно на изменения отреагировали застройщики Москвы. Уже сейчас они предлагают весь спектр возможностей для клиентов, чтобы покупка стала комфортнее: акции, скидки, рассрочки и другое. У них меньше времени для маневра. Думаю, что за ними подтянутся и региональные застройщики.

Когда, на твой взгляд, уровень спроса вернется к докризисному уровню?
Откровенно говоря, я искренне против возвращения к ситуации, когда спрос существенно превышал предложение. Это нездоровая ситуация, которая развязывала руки застройщикам. В прошлом году мы наблюдали за растущей ценой на этом фоне. На самом деле сейчас хорошее время, когда рынок стабилизируется естественным путем. Спрос так или иначе стабилизируется со временем. Я общаюсь со множеством застройщиков в разных регионах. Они отмечают общую тенденцию: люди сегодня занимают выжидательную позицию, присматриваются, ждут лучших условий для себя. Кто-то принял решение подождать до августа. Кстати, определенный скачок в спросе мы увидим после раскрытия депозитов под высокий процент, которым воспользовались клиенты банков в марте. Это случится дважды в этом году: в июне и в сентябре. Недвижимость все еще остается самой надежной инвестицией в текущей ситуации в нашей стране, поэтому часть этих денег будут инвестированы в квадратные метры.

Фиксирует ли рынок снижение цены?
Снижение цены на новостройки сейчас не прогнозируют, кто-то уже поднял цены на фоне ситуации, кто-то из матерых застройщиков зафиксировал цены, но убрал из экспозиции более ликвидные лоты, которые можно будет продать на более высокой стадии строительной готовности позже и по более высокой цене. Снижение цен в значительной степени коснулось только сегмента бизнес и элитного жилья, в редких случая до 20%.

Какой продукт сегодня нужен рынку?
Массовый рынок сегодня формирует потребность в новом продукте, исходя из текущих условий. За последние пять лет девелоперский продукт существенно изменился - улучшился. К сожалению, условия текущего кризиса диктуют новые вызовы для застройщиков: для сохранения маржинальности, которая и так неминуемо снижается, им придется отказаться в своих продуктах от тех современных «фишек», которыми наполнялись проекты в последние пять лет.
В конечном счете для клиента в контексте цены играет роль цена лота, а не квадратного метра, поэтому в краткосрочной перспективе мы увидим предложения более эргономичных, функциональных планировок, в которых работает каждый метр.

Какие факторы выбора недвижимости сегодня выходят на первый план?
Локация по-прежнему важна и это ключевое при выборе. Люди редко хотят переезжать из своего района, где у них уже сложились устойчивые социальные связи. Здесь детский сад, школа, понятный путь на работу и так далее. Исключение, конечно, районы, где ведется комплексное освоение и создается своя социальная и коммерческая инфраструктура. Во всех остальных случаях люди хотят остаться на знакомой территории.
Застройщикам важно понять, что планировочные решения играют первоочередную роль среди факторов выбора на ряду с локацией. Клиент сначала выбирает локацию, набор продуктовых характеристик (и в первую очередь, планировку, которая будет диктовать определенный сценарий жизни), а уже потом определяется с ценой. При этом, репутация застройщика, как и раньше, во многом определяет выбор клиента.

Как ты относишься к ипотечным предложениям банков без первоначального взноса?
Первоначальный взнос - это своего рода гарантия благонадежности и серьезности намерений клиента. Я отрицательно отношусь к ипотечным предложениям с отсутствием первоначального взноса. Вообще наличие стартовой суммы - это важное условие. Только профицитный семейный бюджет может себе позволить покупку недвижимости. Считаю это нормой. Люди должны осознавать, что на них ложится бремя ежемесячного ипотечного платежа, и это должна быть для них посильная сумма.

А как обстоят дела на рынке вторичной недвижимости?
Во «вторичке» содержится примерно четверть денег, которую впоследствии люди инвестируют в новостройки. Рынок вторичного жилья сейчас стагнирует даже больше, чем рынок «первички». Важно, чтобы государством были приняты меры по стимулированию рынка и вторичного жилья, это тоже в определенной степени улучшит и положение застройщиков.

Какие мотивы сейчас есть у тех, кто покупает недвижимость?
Важно разделять тех, кто покупает жилье впервые, и тех, кто улучшает свои нынешние жилищные условия. У них разный стимул для покупки. Те, кто покупает жилье для себя впервые, кто уже пожил на съемной квартире или с родителями, не искушены какими-то характеристиками, вроде высоты потолков, размеров мест общего пользования, наполнением двора и так далее. Для второй категории все эти вещи, связанные с повышенным комфортом, уже выходят на первый план.

Когда покупать?
Я всегда одинаково отвечаю на этот вопрос: сейчас. Нужно соизмерить цену дискомфорта, который претерпевает человек, пребывая в своих текущих жилищных условиях, с теми расходами, которые ему предстоят, и делать свой выбор.

Ссылка на аккаунт эксперта https://vk.com/marsell_dev
Подписывайтесь на наш ТГ канал и следите за новостями строительной сферы https://t.me/monolitstroit