Оксана Афанасьева рассказала о ситуации на рынке недвижимости в эфире радио «Спутник в Крыму»

Количество ипотечных сделок по России - это 90%. Какой процент по Крыму?
Если взять, к примеру, данные Группы компаний «Монолит» доля ипотечных сделок по Крыму за последний месяц – это 48%. Следующие за ними - это сделки в рассрочку, их 30%, фактически сделки с полной оплатой это всего около 10-15% от всех сделок в корзине.
Так было всегда. Крайне редко клиент готов оплатить всю сумму.  Порой и ипотека, и рассрочка – более выгодное приобретение. Есть возможность досрочного погашения, и средства можно распределить по разным программам инвестиций. Каждый может выбрать для себя удобную модель, однако чаще всего покупатели предпочитают более долгий период выплаты, нежели оплата всей суммы сразу.

Ведете ли вы статистику о том, сколько требуется времени клиенту на погашение всей суммы ипотеки?
Чаще всего клиент банка оформляет ипотеку максимально на 25 лет для того, чтобы обеспечить себе невысокий ежемесячный платеж, но средний период ипотеки до погашения - это 8 лет.

Есть ли проседание по спросу на рынке сегодня?
Этот год отличается, особенно последние 4 месяца. Ситуация прослеживается прямопропорционально повестке дня в новостях и СМИ. Как только появляется негативная новость, связанная с ситуацией в Крыму, посещаемость наших сайтов моментально снижается. Особенно это касается рекреационной недвижимости, где основной клиент - это житель Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов России. В этом сегменте мы видим зависимость от уровня террористической опасности региона, отмены авиасообщений. Психологически это очень отталкивающие факторы. Мы можем предположить, что нас ждет отложенный спрос, который вернется, когда ситуация стабилизируется. Сейчас количество сделок упало в разы, не смотря на пониженную ипотечную ставку.



Можно в этот сложный период повлиять на покупателей и привлечь их программами лояльности застройщиков совместно с банками?
Подобные инициативы, безусловно, генерируются практически ежедневно. За последний месяц ни одна сделка в нашей компании не прошла на тех условиях, которые были определены застройщиком на сайте изначально. Скидка, рассрочка, более долгая рассрочка или уменьшение первоначального взноса – те условия, которые застройщик может изменить в рамках своих полномочий для увеличения выгоды клиента. Банки не всегда могут идти на встречу покупателям в рамках установленных правил. Как вариант, может быть предоставлена субсидированная ипотека, однако каждый уменьшенный банком процент застройщик обязан предоставить в виде комиссионного вознаграждения. Есть вариант, когда клиенту предлагают оптимальные условия – субсидирование на 2%. Это позволяет сохранить баланс стоимости недвижимости и снизить ежемесячный платеж практически на 20%. Психологически такой вариант уже более приемлемый для клиента.
По некоторым объектам ГК «Монолит» ежемесячный платеж клиента в среднем может составлять 26 тыс. руб., при субсидированной ипотеке это уже 18 тыс. руб. Однако не стоит забывать, что по условиям банка, субсидированная ипотека действует только на протяжении 2 лет, потом ипотечная ставка возвращается.

Такие банковские программы работают в Крыму? или мы отстаем от коллег на материке?
Мы с определенным замедлением идем в историю субсидирования ипотечной ставки. Вместе с тем Группа компаний «Монолит» с прошлой недели запустила предложения к покупке под 4% вместо 6-7% предложенных банками. Могу сказать, что интерес к таким продуктами чувствуется, есть запрос. Для тех клиентов, которые знают, что выплатят ипотеку быстрее, субсидированная ипотека - это здорово. Для тех, кто рассчитывает платить 25 лет, все же решиться на покупку сложнее.

Если сравнить рынок недвижимости по всему Южному региону и материковым частям страны, ситуация такая же или отличается?
Традиционно в Южных регионах были свои особенности, которые регулировали рынок недвижимости. К примеру, Анапа, Геленджик – территории, где острый дефицит земли у моря, потому стоимость квадратного метра земли там может доходить до 1 млн. Что касается Краснодара, рынок перенасыщен новыми объектами строительства. Сейчас даже власти вынуждены сдерживать объемы строительства, потому ряд застройщиков смотрит на Крым как на перспективу новых инвестиций. Ведь земельный фонд полуострова не освоен полностью.
Думаю, как только повестка новостей измениться, мы увидим, как повысится приток инвестиций на полуостров, вопрос только, когда это случится.

Как формируется цена на недвижимость сегодня?
Ценообразование сейчас выровнялось по сравнению с весной. Стоимость стройматериалов стабилизировалась, как и логистические связи. Себестоимость также стала понятной. Ценообразование зависит от банков, в том числе. Они контролируют стоимость квадратного метра от застройщика как на моменте вывода продукта, так и на всех этапах продаж, чтобы обезопасить себя от риска снижения динамики продаж. Это влечет за собой менее гибкие условия для клиентов от застройщика. Если к нам, например, приходит клиент, который готов купить не одни, а несколько апартаментов, но с определенной скидкой, то мы не можем, к сожалению, пойти ему на встречу, так как условия банка: стоимость квадратного метра не ниже установленных границ.

Если в Крым зайдут материковые банки, как измениться ситуация?
Безусловно, расстановка сил  в финансовом секторе поменяется, если появиться здоровая конкуренция. Поэтому даже те робкие шаги материковых банков, которые они делают для того, чтобы присмотреться к рынку Крыма, уже смягчают взаимодействие между застройщиком и банком.

Какие меры поддержки государства для строительной отрасли действуют сейчас? И чего не хватает застройщикам?
Меры поддержки очень ощущались, особенно весной, во всем, что было связанно с удержанием роста цен на стройматериалы, с проверками контролирующими работу застройщика. Сейчас явно обнаружилась другая проблема – регулирование отношений застройщиков и банков, так как требования докризисного темпа остались и сейчас. Это касается и минимальных цен, и темпов наполнения эскроу-счетов, и процентной ставки. Эти условия - объект внимания даже с точки зрения региональной ситуации. Существующие правила нужно пересмотреть в соответствии с сегодняшними реалиями.

Куда, по вашему мнению, инвестировать сегодня?
Инвестиции в недвижимость – это выгодно, но нужно учитывать все факторы. Нужно обращать внимание на ту недвижимость, которая ликвидна. Возможно где-то переплатить, но выбрать, например, более выгодное территориально расположение объекта. Ведь если правильно вложить средства через год – полтора, это поможет сохранить и приумножить ваш доход.