Группа компаний «Монолит» за последние полтора года заключила шесть договоров комплексного развития территорий (КРТ) в Крыму и Севастополе, предусматривающих строительство 225 тыс. кв. м жилья. Об этом в ходе мероприятия Крым Урбан Форум сообщила заместитель генерального директора по правовой работе компании Юлия Чалова. По её словам, на фоне изменений земельного и градостроительного законодательства механизм КРТ становится всё более востребованным у девелоперов. При этом его применение осложняется длительными согласованиями, особенностями правового регулирования и ограничениями на использование земельных участков.
В рамках форума состоялась экспертная дискуссия «КРТ: возможности и ограничения для застройщиков Крыма». Участники обсудили практику применения механизма комплексного развития территорий, который позволяет увязывать реализацию девелоперских проектов с развитием социальной и инженерной инфраструктуры.
Как пояснила Юлия Чалова, необходимость активнее использовать КРТ связана в том числе с изменениями законодательства. В частности, ограничения на изменение вида разрешённого использования арендованных земельных участков и особенности их предоставления в рамках свободной экономической зоны сокращают возможности применения альтернативных механизмов реализации проектов.
«Группа компаний «Монолит» уже накопила опыт применения КРТ в различных правовых и градостроительных условиях. При этом каждый из реализуемых проектов потребовал индивидуального подхода к решению земельных вопросов и согласованию документации,» — рассказала Чалова.
Одним из наиболее сложных кейсов стал проект в Севастополе. Договор КРТ был заключён в связи с реконструкцией автомобильной дороги, предусматривавшей изъятие части земельного участка компании. Для компенсации изымаемой площади власти согласовали изменение конфигурации участка без сокращения его общей площади. Однако дальнейшая реализация проекта столкнулась с задержками при корректировке правил землепользования и застройки. Процедура, на которую первоначально отводилось три месяца, заняла более полутора лет. В результате компания не могла своевременно получить необходимую градостроительную документацию и разрешение на строительство. Дополнительные сложности возникли при попытке скорректировать сроки исполнения договора КРТ. Несмотря на изменения Градостроительного кодекса, допускающие пересмотр сроков, вопрос применения новых положений к ранее заключённому соглашению оказался спорным.
Другой пример — проект в Мирновском сельском поселении Симферопольского района. Основанием для заключения договора КРТ стало наличие у компании объектов незавершённого строительства, приобретённых на публичных торгах. При этом срок аренды земельного участка составлял менее пяти лет, что ограничивало возможность применения отдельных положений законодательства о КРТ. Компания использовала правовой статус объектов незавершённого строительства как объектов капитального строительства. Это позволило применить механизм КРТ и использовать ранее разработанную документацию по планировке территории.
В Симферополе ключевым вопросом стало определение инфраструктурных и социальных обязательств девелопера. Поскольку земельный участок уже имел необходимые градостроительные характеристики, а территория была обеспечена инженерными сетями, компания предложила учитывать расходы на благоустройство прилегающих территорий в составе обязательств по договору КРТ.
Отдельной проблемой, по словам Юлии Чаловой, остаётся продолжительность административных процедур. Так, по одному из проектов ГК «Монолит» от момента подачи заявления до заключения договора комплексного развития территории прошло пять месяцев.
Представленный компанией опыт показывает, что КРТ постепенно становится одним из основных инструментов реализации крупных девелоперских проектов в регионе. Вместе с тем эффективность его применения зависит не только от экономических параметров застройки, но и от сроков принятия градостроительных решений, согласованности действий органов власти и определённости правового регулирования.